У россиян Болгария — самая популярная страна для покупки недвижимости. Она привлекает теплым климатом, близостью культур и языков, похожим образом жизни, а также низкими ценами на жилье.
Россияне лидируют на болгарском рынке
По информации Homesgofast.com, доля иностранцев на рынке Болгарии составляет 15 %, примерно четыре пятых из этой группы — россияне.
«Около 95 % покупателей недвижимости на болгарских курортах — русские. Ирландцы, британцы, скандинавы и румыны составляют оставшиеся 5 %. Для сравнения, всего три года назад 60 % инвестиций приходилось на долю британцев и ирландцев»,— говорит Яни Стоименов, руководитель консалтинговой компании Vision One.
Согласно данным министра юстиции Болгарии Деницы Вальковой, 337 тыс. физических и юридических лиц из России являются собственниками недвижимости в этой стране. Наших соотечественников гораздо больше, чем британцев и ирландцев, которые предпочитают продавать, а не покупать болгарскую недвижимость.
Более 300 тыс. россиян приобрели жилье в Болгарии до июня 2010 года. Таким образом, только за последние два года 37 тыс. человек стали собственниками недвижимости, расположенной, в основном, вдоль побережья Черного моря. В месяц в среднем заключается по 1 500 сделок купли-продажи. По словам риелторов, к горнолыжным курортам россияне проявляют мало интереса.
По информации Болгарской национальной ассоциации по недвижимости, более 110 тыс. россиян владеют недвижимостью на черноморском побережье Болгарии. Больше всего русских интересуют квартиры в жилых комплексах рядом с пляжем. Популярны квартиры в окрестностях городов Бургас, Варна, Несебыр, Поморие и Созополь. Некоторые покупают также дома с большими садами в городах и деревнях внутри страны.
Общая сумма, которую россияне вложили в болгарскую недвижимость — 5 млрд евро, сообщает Fakti.bg. Никакой другой сегмент экономики страны не получил инвестиции такого размера.
Согласно результатам исследования Tranio.Ru «Русские покупатели недвижимости за рубежом — кто они?», почти 80 % риелторов отмечают, что большинство «наших» покупателей болгарской недвижимости — предприниматели, владельцы бизнеса. Эта страна остается самым популярным направлением у пенсионеров, которые ездили туда отдыхать еще во времена СССР. Болгария считается благополучным местом, где можно спокойно встретить старость. 85 % опрошенных указали, что россияне покупают болгарское жилье для отдыха и долговременного проживания. Инвестиционная привлекательность стоит чуть ли не на последнем месте.
Россияне чаще всего интересуются недвижимостью низшего ценового диапазона. Квартиры стоимостью до 50 тыс. евро составляют 80 % предложений на болгарском рынке. Многие покупают маленькие квартиры, например, студии за 25–35 тыс.
Растет интерес со стороны русских к дешевым сельским домам в муниципалитетах Шабла и Каварна. По словам Пламена Бельчева, риелтора из компании «Мирела-Каварна», россияне нередко выбирают дома стоимостью 5–10 тыс. евро, расположенные примерно в 30–40 км от берега. Русские покупают их, чтобы получить визу и не заботятся, что внутри дома нет даже туалета. По наблюдениям эксперта, сами болгары не заинтересованы в таких объектах. Местные риелторы отмечают, что россияне наводят сведения о поселке, где покупают дома, и интересуются, много ли в нем цыган и как часто происходят кражи.
По информации Илияна Цонева, советника по торгово-экономическим отношениям посольства Болгарии в Москве, количество российских туристов с 2010 года выросло на 20–25 % до 500 тыс. человек в год. Поскольку жилье приобретают именно для отдыха, можно прогнозировать, что вместе с количеством отпускников будет расти и число покупателей.
Главный козырь — дешевизна
Жилье в Болгарии продается в среднем дешевле 1 000 евро/м² и дороже всего стоит в Софии и Варне. Бюджетные квартиры у моря предлагаются за 450–500 евро/м².
Цены начинаются от 10 тыс. евро. За эти деньги можно купить однокомнатную квартиру площадью 24 м² в Приморско. Ликвидных предложений в этом ценовом диапазоне крайне мало. Большинство таких квартир находятся далеко от моря, требуют ремонта или просто имеют маленькую площадь.
Более чем в два раза дороже (23 100 евро) стоит новая двухкомнатная квартира площадью 52 м² в жилом комплексе в Несебыре. На территории комплекса есть бассейн, парковка, сад, супермаркет и фитнес-центр. Однако стоит иметь в виду, что услуги управляющей компании для студии площадью 40 м² обходятся в 1 300–1500 евро в год, что составляет 3–3,5 % от стоимости недвижимости в год. Владелец также должен оплачивать коммунальные расходы на воду и электричество. За один сезон, который длится три месяца, они обойдутся в 500–600 евро.
Что-то просторнее и поближе к морю стоит еще в два раза дороже. Так, в жилом комплексе в Несебыре квартира площадью 70 м² в 30 м от моря обойдется уже в 50 тыс. евро.
Если искать не квартиру, а дом на побережье, выбор огромен: от деревенских избушек до роскошных вилл. Например, в Бургасе дом площадью 213 м² с участком 840 м² стоит 105 тыс. евро. В нем четыре спальни, две ванные, просторная веранда, качественная отделка. На курорте Святой Влас за 1,4 млн евро продается двухэтажная вилла площадью 480 м² на участке 450 м². Она расположена на первой линии моря рядом с пляжем.
Если говорить о недвижимости в Софии, то в центральных районах цены сопоставимы со стоимостью вилл на побережье. Например, квартира площадью 143 м² с двумя спальнями продается за 270 тыс. евро.
Скачок цен не предвидится
По данным Национального института статистики Болгарии, во II квартале 2012 цены в среднем по стране выросли, но ненамного — всего на 0,2 %.
Больше всего жилье подорожало в Тырговиште, Разграде и Велико-Тырново — на 3,5 %, 3,4 % и 3,1 % соответственно. Цены больше всего упали в Хасково — на 3,9 %. В курортных Бургасе и Варне — понизились на 0,7 %. Средняя стоимость недвижимости по всей Болгарии составляет 453 евро/м². Самое дорогое жилье по-прежнему можно найти в Софии: средняя цена достигла 729 евро/м². Согласно данным портала недвижимости Imot.bg, с января по июнь 2012 года цены на жилье в Софии упали на 6 %. Чуть ниже цены в Варне — 714 евро/м². Третье место занимает Бургас (575 евро/м²).
По данным Knight Frank, со II квартала 2011 по II квартал 2012 недвижимость в Болгарии подешевела на 2,6 %, за последние полгода цены опустились на 0,3 %, а за квартал они поднялись на 0,2 %. Дела обстоят лучше, чем на проблемных рынках еврозоны, но хуже, чем во многих западноевропейских странах.
По мнению экономиста Красимира Петрова, цены на недвижимость будут падать еще 5–6 лет. Общий спад может составить 50–60 % от текущего уровня. В 2008 году, на пике рынка, когда «пузырь» надулся, жилье было переоценено, по крайней мере, в три раза. С начала кризиса цены на болгарское жилье упали в среднем на 40–50 %.
С точки зрения инвестиций болгарская недвижимость невыгодна. Дома можно покупать для отдыха, как дачи в Подмосковье, но не для получения дохода. Недостатки рынка: падение цен, низкая доходность от аренды, короткий туристический сезон (горячий период длится два месяца), высокие расходы на коммунальные услуги.