После того, как лопнул мыльный пузырь недвижимости, эйфория быстрого повышения цен на сельскохозяйственные угодья оказалась очередным пузырем такого рода, который недавно лопнул. За последние три года цена на сельхозучастки подскочила в два раза. Основными факторами являются мировая тенденция в этом секторе, отличный урожай и высокие закупочные цены на зерновые культуры.
Энтузиазм предпринимателей превратился в новую мантру гарантированно высокой прибыли. “Покупай, потому что будет дорожать!” – таким стал девиз азартного занятия бизнеса со свободным наличием средств. Из-за искусственно раздутых цен на сельхозугодья, сегодня ни инвесторы, ни арендаторы желают осуществлять покупки. Таким образом, прогнозы спекулянтов на этом рынке оказались несостоятельными.
Лишь за один год цена на подобный вид угодий упала на 15-20%. В данный момент 1000 кв.м. продается примерно за 150 евро. Цена может достичь и своего максимума в 200 евро, но это за относительно крупные угодья в равнинах страны. Остальные участки продаются не более чем за 150 евро. Первыми отреагировали на приближающуюся бурю фонды, которые профессионально занимаются куплей-продажей земли. В прошлом году они начали массово продавать сельскохозяйственные участки. Борислав Петков, председатель Болгарской ассоциации владельцев сельхозугодий, называет людей, искусственно раздувших этот пузырь, “камикадзе”. Он поделился своим мнением по вопросу того, в действительности ли это является очередным мыльным пузырем недвижимости.
“Да, существует мыльный пузырь на рынке сельскохозяйственных наделов земли, который был создан искусственно и вот-вот лопнет, а на местах он уже дал спуск. Нет логики в том, чтобы цена на небольшие участки сильно подскочила за год-полтора, и при этом, чтобы ничего не произошло на всем рынке сельхозугодий. Используя инертное состояние рынка, эти люди вошли на рынок земельных участков, и, в желании накопить как можно больше сельхозплощади, подняли цены за несколько дней. Но это сыграло плохую шутку со всеми. Так что, спокойно можно сказать, что действительно имеет место пузырь с земельными наделами в этом сегменте рынка недвижимости, а именно с небольшими участками”.
Почему же все сложилось именно таким образом?
“Это произошло, потому что эйфория и инертность определенного типа инвесторов не были контролированными, в то время как основные игроки на рынке непрестанно предупреждали, что это может случиться. Т.н. “камикадзе” – это люди со свободным капиталом, которые направили часть своих инвестиций из других секторов экономики к этому, потому что услышали откуда-то, что инвестиции в земельные участки являются прибыльными. Да, они прибыльные, но в определенной степени. Цена на участок не может так быстро привести к окупаемости средств под формой аренды. Но они не приняли это во внимание. Большая часть из них, в том числе, использовала кредитные ресурсы, и теперь они видят, что их инвестиция несоразмерна с той, как если бы они внесли средства на срочный депозит”.
Борислав Петков прокомментировал и зарождающийся в секторе пессимизм.
“В 2013 г. мы станем свидетелями большого числа продаж. Факт, что продаются целые бизнесы вместе с землей и сельскохозяйственной техникой. Исключительно рисковыми являются те хозяйства, которые занимаются в основном производством зерновых, а их площадь от 100 до 300 га. При неблагоприятном стечении обстоятельств, например, более слабый год или снижение закупочных цен на зерновые культуры, они объявят банкрот и должны будут продать свое хозяйство. В то же время, эти хозяйства пытаются выкупать землю наравне с крупными производителями – теми, что обрабатывают по 10-20 тысяч га. Т.е. они покупают актив, который окупится через 15 лет. Потому что таковы их инерция и менталитет”.
Существуют ли опасения из-за политической нестабильности в стране?
“Любая политическая нестабильность оказывает влияние на все секторы, ‒ прокомментировал Борислав Петков. – Не буду скрывать, что, как инвестор, и я опасаюсь, или, скорее, не уверен в том, какая сложится ситуация. Потому что этот вид отношений нуждается в регулировании, а это влияет и на цену на угодья. Также на ценообразовании сказываются внутренние рынки продукции и освоение европейских средств. Нельзя не испытывать опасений из-за политической ситуации. Кроме прочего, первый вопрос, который задают внешние инвесторы, касается политической стабильности и наших прогнозов. Искренне надеюсь, что политический кризис быстро пройдет, чтобы можно было работать в более спокойной бизнес-среде”.
В конце следует добавить, что 92% сельхозугодий в Болгарии сосредоточено в частных руках, а остальные 8% приходятся на долю государства и муниципалитетов.